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中国物业管理市场的回归之路

        写给1212

        华尔街帮不了中国

        政府也帮不了业主

 

        要改善所有人处境、特别是业主们的处境,最可靠的办法是为繁荣的、自由的社区创造条件,而不是正好相反。

 

        一定要有人理解到,业主,这个词汇,对物业管理行业而言,不是烦恼的来源,不是最低称谓,而是最高称谓。

 

        当然,一件事情,或者一句话,不必所有人都能理解,但是真正理解的人,一定是要身在其中的人,所以,能够理解“物业管理”的一定是业主,只有那些冒业主之名,但是恰恰做不到业主身份的人,才会与物业为敌。

 

        身居高位的领导难以理解,为什么我们付出如许代价:业主们依然不理情、不满意、甚至于:倒行逆施?何为满意度?其实缘由很简单,主观的、情绪化的内容是人性,也决定了本质,每个人都想做好人,也都想做老大,当你做得越多,你就做得越少。越是大的官员或者富商巨贾,平时不用做太多事,只是确定一些政治或者商业运作的方向,他们的生活就比成天忙碌的雇员们要奢侈惬意得多,在物业管理的歧视链当中,作为雇员的客服人员的境况又要比维修工好得多,维修工则比贫困的保安、保洁员们要好,而整个物业管理体系的运转需要依靠保安、保洁员们的辛勤劳作,他们支撑着整个结构,为其它所有人提供方便和舒适,而自己却所获甚少,在年老的时候,默默无闻地退出,他们杠起了整个社区的重量,但却不堪重负被压垮,坠入到社会的最底层。

 

        今天看来,时至年终,一切业主拒交费的理由在这些一线员工的悲情面前,显得是如此苍白,从中国的社会舆情的风向上看,没有人会赞同这些贫困的劳动者与较为富有的业主们之间有着能力上的根本差异。一个保安员与一个哲学家并不像后者以为的那样有着本质的不同,社会制度——我们的物业管理制度应当为所有人提供改善自己处境的机会。

 

        今天,还有很多人、其中不乏有相当影响力的人宣称“政府进社区”可以解决物业管理的难题,从这些人、这些说法当中我们可以反证出他们在社会生活当中是如此地喜欢作弊,以至于蒙骗了自己。当公务员开始减薪,国有企业的人员要不断作为志愿者去街上捡垃圾,这种超额的社会福利所形成的浪费使人不得不担忧新的下岗潮的来临,2021年12月8日至10日,中央经济工作会议在北京举行。其中所强调的“微观政策要持续激发市场活力”、“改革开放政策要激发市场动力”,这是在“十个坚持”的六中全会后新的一次释放重要信号,要真正为经济减负,让企业家坚定前行,回归市场,让人们自己去作出选择是最重要的任务。

 

“政府进社区”,其实,今天的物业管理令人愀心的情状,就在于政府对社区的影响不是太小而是太多了。我们都知道二十多年前深圳物业管理的繁荣,物业管理在深圳是怎么发展起来的?深圳的力量来自于哪里?作为特区,每个人都以交换为生或者成为某种意义上的商人,社会自身便逐步发展为一个商业社会,互通有无是人类天性的一部分,这种习性直接源于人类对自身以及其它亲近之人福祉的关心,这种习性的增强则主要是由于人们开始意识到贸易交易不仅可以为商业伙伴带来利益,还可以扩展惠及整个社会,这就是古已有之的“礼尚往来”。

 

        深圳的商业社会体系就是在人们无数次发挥和发展商业能力的过程中逐渐成形的,而物业管理的诞生正是在外埠客户的催办下,用收费的、商业的方式取代了多头管理与行政管理,它越是不受主导,越是能够模式化;不是强制的,但是更加秩序井然;是自由的,但可以有预期和被预测,当这个潮流被引入到国内的其它大中小城市,它所产生的变形本身就和当地的政府政策、作为、态度、格局息息相关,在多数情况下,它们的形塑来自于市场主体与传统规制之间的博弈和互动,政府遵循官僚等级的法则,而商业社会推崇人尽其才的观念,为什么物业管理在很多城市发展得不好或者没有发展起来?特别是住宅业主的痛点无数、烦恼缠身?其根本的问题在制度,在于市场化的不充分,一个人对自己的地方、自己的东西如果没有主张、没有决策权、甚至于被处理了都完全不知道,这和咸鱼有什么分别?他所能够产生的恐惧和愤怒我们当然能够体会,因为时时刻刻都在发生,在首善之区北京,打假人王海说出了物业管理最重要的原则:知情同意的原则。

 

        产权制度给予自由以保护,也是市民社会的基础。整整一代人背负着数十年的债务,就是为了采购出这种自由。当人们无法在自己的社区当中发号施令,他们积压的不满和愤怒就指向了仆人,“自管”在内地的成功经验很难到深圳复制,其实理由很简单,民粹本身就是糖衣炮弹:不切实际、不公正,且革命式的临时决策最终会导致崩溃和毁灭,如果业主不能够内生出一套反制强权的游戏规则,那所谓的“自管公司”与其它多数物业公司也没有什么本质上的不同,好的物业管理都是在交房前就决定了的,“业主公约”(后来被精心设计地改为“管理规约”)、议事规则等一整套制约越权的复杂体系,它们才是保护业主财产不受“民主化威胁”的坚强壁垒,从逻辑上,任何个人都不应、不能把自己的意志强加给其它利益相关人。

 

        剩下的任务,就是防止政府部门在社区事务中的不作为和乱作为,对亚当·斯密而言,社会繁荣的关键就是限制政府在经济事务中自由裁量的权力。政府在经济事务中应当扮演的角色是规定并执行一系列使自由市场体系成为可能的经济自由。这些市场条件的设计与维持应当以达成效率与产出的最大化为目的。尽管如此,斯密相信一个国家的财富并不能以商品的产量来衡量,关键还是取决于全体民众的生活质量和幸福程度。这些观点是如此地适用于今天的中国社区,思想和认知决定观念,观念决定道德准则,而道德标准与经济效益相辅相成,近年来,大大小小的物业公司都接到消防部门的罚单,少则几千,多则几万,这些以安全责任为名的处罚本质上是把钱从为业主服务的经济机器中拿走,业主得不到质价相符的服务的奥秘即源于此,因为有太多的取钱人,所以分给保安员、保洁员的钱的确太少了,社会中的分配模式并不是任何个人意愿与设计的反映,而是人们在追求自己目标时所做出的无数选择的结果,它不是规划好的,且总是在变化。相比较而言,今天还能够享受着开发商补贴的物业公司的业主们是幸福的,但是今年以来,能够营利的开发商又还有多少呢?所以,完全可以预测,老旧小区就是今天商品房小区的未来,政府进社区也将是多数人的不二选择。

 

        一切问题的终极答案,就写在今天中央经济工作会议的报告里,物业管理早已把深圳的基因、市场的基因注入了中国城市的血脉,这是真正的疫苗,不是病毒,善用物业管理、善待物业管理的城市获得了强大的发展动力和经济活力,房地产只是硬件,物业管理提供软件,政府的核心任务是提供一系列可靠的法律,保护财产与交换。市场是一切发展的源动力。