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物业好日子到头了?国家再出新规,众业主坦言:这次可以做主人了

        身边不少朋友向笔者倾诉,一提到自己小区的物业就咬牙切齿,平时啥事不管,业主平时反馈点事就推三阻四,收物业费倒是非常积极,无论业主因为何种原因拒交物业费,他们都会把你告上法庭,还真别说,这方面物业很在行,你真未必能搞得过他们。

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        实际上,龌龊物业弄得业主们有苦难言的事例并不少。有朋友说他所在的小区跟一路之隔的小区几乎同时建成交付,当时的房价差不多,现在比人家要低30%,本想卖房走人,但由于与好小区价差太大,发现根本就换不起。

        无奈之下,朋友想到妥协,找到几位小区业主跟物业谈,能不能加强一下管理,起码在停车、外来人和小区环境方面进行一些优化,你猜物业怎么说,“你们就交这个档次的物业费,怎么能跟高档小区比?”,气得业主们扭头就走,心想一定要把物业给换掉。

        换物业就得先成立业委会,好家伙,这下感觉像捅了马蜂窝,物业利用小区的宣传阵地,诋毁候选人,跟随业主、堵业主家锁眼的事纷纷到来,一些候选人不得不退出参选,因为他们知道,物业这帮人可不是好惹的,他们跟社会上千丝万缕的联系不得不忌惮。就这样,小区建成后第10个年头,第一届业委会成员居然大都是物业的人(本身也是小区业主)。

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        委屈的业主只能向街道、物管部门寻求帮助,能得他们支持吗?用新华社旗下半月谈刊发的《物业不是城市火药桶》文章中的话说,“业主在与物业出现矛盾时,鲜见物业办在矛盾调处中扮演的重要角色”。说白了,他们跟物业比跟你们业主混得熟得多,小区所有的事可能在他们前一晚的酒桌上随酒而化解。

        还有一位朋友说,他们小区历时3年终于通过投票把物业的合同终止了,原本以为松了一口气,物业就是赖着不走,一会说自己多年亏损,一会又说小区好多业主没交物业费,有业主去理论,他们还动不动以拳头威胁。用半月谈的话说,“业主与物业本来就是双向选择,关系本来清晰明了,换不掉让人费解,又让人无奈”。

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        那么,做物业真的亏损吗?数据显示,2020年全国物业收入达到了1.18万亿,有人形容说比做房地产还赚钱。朋友给自己的小区算了一笔账,共计2000户,停车费是5元一天,小区有1500辆车,仅停车费一年收入就是273万元,还有占有业主的公共部位出租、接投广告等收益,一年少说也有100万,加上物业费即便按1元/平米、80%的收缴率算,整个小区一年的物业费收入也超160万。

        难怪,有跟物业走得比较近的人说,物业对小区的支出主要就是薪资支出,因为他们对小区其他方面基本没啥投入,物业总共20人不到,一年不会超过150万,即便大家都不交物业费,仅停车费就足够他们应付所有的开支,此外,每一位业主每年还应可以获得一笔公共收益的返还,从几百元到几千元不等。

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        由此可见,物业的日子过得有多么滋润。不过,国家已经注意到这方面的问题,物业的好日子终到头了,国家再出新规,有业主坦言:从此终于可以做主人了。就在前一段时间,国家八个部门联合发布房地产市场整顿文件,根据要求,接下来将通过3年时间实现房地产秩序明显好转,作为4大项整治内容之一,其中物业行业乱象也被纳入重点整治,主要包括五大方面:

 

 

1.未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务;

2.未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息;

3.超出合同约定或公示收费项目标准收取费用;

4.擅自利用业主共有部分开展经营活动,侵占、挪用业主共有部分经营收益;

5.物业服务合同依法解除或者终止后,无正当理由拒不退出物业服务项目。

        可见,国家要求整治的这五大方面内容正是大家关心的内容。比如说物业服务标准问题,依据就是业主跟物业企业签订的合同,当时签订的合同内容,约定了需要履行的服务内容不能打折扣,这样的话,物业想推脱责任,降低服务标准便行不通。

        还有公共收益部分,挪用小区维修基金,这些损害业主切身利益的行为必须得到纠正,该退的退,该追究责任的追究责任。

        还比如物业合同被依法终止后,不能赖着不走。实际上物业就是一个企业,跟小区的关系是服务与被服务关系,犹如主人请的保姆一样,满意可继续用,不满意就解聘,用不用物业,用什么样的物业,最终都是业主说了算,从此,物业“反客为主”的现象将得到彻底消除。

        根据国家整治文件,目前包括天津、南京、威海、芜湖等多个省市发布了3年整治方案,其他省市也会陆续跟上。

        最后再啰嗦一下,其实,物业行业存在的诸多乱象,也并不是没有裁决制度可循,主要还是落实执行的问题,比如有地方就颁布过物业规定,如果业主大会通过决定让物业离场,物业就必须离场,如果拒不移交财务等资料的,直接罚款1-10万元,拒不离开的,更是以限定日期计算,每超一天罚1万元,这些制度都是非常严厉的。

        很明显,国家8部门联合整治物业乱象就是检查这些规范的落实情况,按照整治要求,通过抽查和投诉相结合的方式,对于违法违规的物业企业,将采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照等措施,涉嫌违法犯罪的交由司法机关处理。

        总体看来,物业行业的乱象将在未来几年得到纠正,物业赚黑心钱的时代结束了,对于我们广大业主来说,将受惠于这场长达3年的大整治,从此成为小区的真正主人,根据笔者的判断,接下来只有那些口碑好、服务好、性价比合适的好物业才能生存下去,而那些差物业,若再不洗心革面的话,只能被市场、制度无情淘汰。